Le notaire est tenu d'appeler spécifiquement l'attention de l'acquéreur d'un bien immobilier sur le risque, en l'absence de fourniture par les vendeurs des diagnostics prévus par la loi, de voir engagée sa responsabilité, en sa qualité de bailleur, en cas de découverte d'amiante, de plomb, ou de parasites et de non-conformité des installations électriques.
Par acte reçu par notaire, une SCI a acquis des parents de cette dernière l'usufruit d'un ensemble immobilier à usage d'habitation construit avant l'année 1949, comprenant deux bâtiments séparés en neuf appartements, dont huit objets d'un bail en cours au jour de la vente.
Les parties n'ont pas souhaité faire réaliser les diagnostics techniques afférents à l'ensemble immobilier.
Quelques années plus tard, un des locataires s'est plaint de désordres affectant son appartement.
Les diagnostics réalisés deux mois plus tard dans l'ensemble immobilier ont révélé notamment la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques.
La SCI a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.
Pour rejeter ses demandes, la cour d'appel de Nîmes a retenu :
- que l'acte de vente indiquait, concernant la réglementation relative à l'amiante et au plomb et celle relative à la conformité des installations électriques, qu'aucun état n'avait été établi conformément à la volonté des parties et que le notaire avait néanmoins rappelé les conséquences engendrées par cette absence d'état, à savoir l'application des dispositions du code civil en matière de vices cachés ;
- qu' il était mentionné dans l'acte que le vendeur renonçait à produire un état parasitaire, déclarant avoir été averti par le notaire qu'il ne pourrait s'exonérer de la garantie des vices cachés liés à l'éventuelle présence de termites, et que les mentions reproduites dans l'acte faisaient foi jusqu'à inscription de faux du fait que la SCI avait été expressément informée des conséquences de l'absence des diagnostics techniques et environnementaux relatifs à la présence de plomb ou d'amiante, de l'absence d'état parasitaire et de contrôle de l'installation intérieure d'électricité.
La Cour de cassation invalide cette analyse dans un arrêt du 11 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.656).
Elle rappelle qu'il résulte de l'article 1382, devenu (...)
