Après un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire commercial qui laisse s'écouler le délai biennal perd son droit au maintien dans les lieux et peut être expulsé en référé, la mauvaise foi du bailleur n’étant pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription.
Une commune a conclu avec un locataire un bail commercial d'une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2009.
Le 28 juin 2018, la bailleresse a délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 avec offre d'indemnité d'éviction, puis l'a mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer son montant.
En 2021, la bailleresse a assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d'une indemnité d'éviction par l'acquisition de la prescription biennale et en expulsion.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a dit n'y avoir lieu à référé.
Après avoir constaté qu'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 31 décembre 2018 avait été délivré au locataire et qu'un courrier du 4 novembre 2019 avait demandé des éléments pour chiffrer l'indemnité d'éviction, les juges du fond ont retenu :
- que la bailleresse avait ainsi reconnu le droit à indemnité d'éviction du preneur, qu'elle lui avait rappelé qu'il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu'à son versement et précisé son intention de procéder par voie d'expertise judiciaire en cas d'absence de transmission des documents sollicités ;
- que l'attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l'expulsion du locataire était empreinte de mauvaise foi ;
- que le moyen tiré des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce était inopérant puisque le locataire n'avait jamais entendu contester le congé pas plus que le principe du versement d'une indemnité d'éviction dont il attendait de connaître le montant et n'avait donc aucune raison d'ester en justice.
Les juges en ont déduit que le maintien dans les lieux du locataire ne pouvait être qualifié d'occupation sans droit ni titre.
Cette analyse est invalidée par la Cour de cassation au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du (...)
