En cas d'annulation du contrat de vente, le notaire peut être condamné in solidum avec le vendeur à en garantir le paiement à la condition que soit établie l'impossibilité certaine pour l'acquéreur d'obtenir tout ou partie des restitutions.
Une société immobilière a acquis un pavillon en bordure du lac d'Annecy, comprenant port et hangar à bateaux.
Considérant que le bâtiment avait été transformé illégalement d'abri à bateaux en maison d'habitation, le préfet a informé l'acquéreur que toute revente était interdite en raison de l'inaliénabilité et de l'imprescriptibilité du domaine public sur lequel il empiétait.
L'acquéreur a alors assigné les vendeurs, l'agence immobilière et le notaire en nullité de la vente et en paiement de dommages et intérêts.
Pour condamner le notaire et l'agence immobilière, in solidum avec les vendeurs, à payer à l'acquéreur le prix de la vente, la commission de l'agence et les frais d'acte, la cour d'appel de Chambéry a retenu qu'ils devaient garantie, en raison de leur faute, du risque éventuel d'insolvabilité des vendeurs à restituer le prix de la vente.
Dans un arrêt du 6 mai 2026 (pourvoi n° 23-22.454), la Cour de cassation censure cette décision au visa de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Elle précise que si les restitutions, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable, le notaire ou l'agence immobilière ayant commis des fautes à l'occasion de l'opération de vente résolue à laquelle ils sont intervenus peuvent être condamnés à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs.
Or, en l'espèce, les juges du fond n'ont pas établi l'impossibilité certaine pour l'acquéreur d'obtenir tout ou partie des restitutions consécutives à l'annulation de la vente.
