Avec la crise sanitaire, le contentieux des baux commerciaux devient particulièrement sensible. Bailleurs et locataires ont plus que jamais intérêt à résoudre les différends qui les opposent de manière efficace, pragmatique et rapide. Or, de ce point de vue, il existe une alternative au recours au juge : l’arbitrage.
Cela dit, le contentieux des baux commerciaux offre un curieux paradoxe. L’arbitrage est très utilisé pour résoudre les différends économiques mais il est traditionnellement peu fréquent en matière de baux commerciaux, qui sont au cœur de la vie économique, même si, ces derniers mois, on observe un certain frémissement. C’est donc l’occasion d’évoquer cette méthode de résolution des litiges, en répondant à deux questions : pourquoi et comment recourir à l’arbitrage en matière de baux commerciaux ?
Pourquoi recourir à l’arbitrage en matière de baux commerciaux ?
L’arbitrage est parfaitement adapté au contentieux des baux commerciaux. D’abord, les parties peuvent choisir les arbitres en fonction de leur connaissance de ce secteur d’activité. Même si les parties ne se concertent pas nécessairement sur le choix de leur co-arbitre, l’idéal est de désigner ou de prévoir dans la clause d’arbitrage la désignation de deux co-arbitres experts immobiliers. Ceux-ci devraient choisir un président juriste – professeur de droit ou avocat – spécialisé en la matière, avec une solide expérience en tant qu’arbitre. Le tribunal pourra ainsi, dans le strict respect des règles de procédure, à la fois, procéder lui-même à toute évaluation nécessaire et juger le litige. De plus, l’arbitrage est soumis au principe de confidentialité (C. pr. civ., art. 1464, al. 4), ce qui est de nature à rassurer les parties, qui préfèrent que les tiers ne soient pas informés des décisions prises à propos des locaux litigieux. Ensuite, la procédure arbitrale est très souple et peut être organisée en fonction des besoins et des souhaits des parties et de leurs avocats, dans le respect du principe de la contradiction. Enfin, l’arbitrage est rapide. En matière de baux commerciaux, on peut raisonnablement espérer que la sentence soit rendue au bout de huit à dix mois.
Bailleurs et locataires n’ont aucune raison de se priver des avantages de l’arbitrage. Certes, il représente un certain coût, puisque les arbitres sont rémunérés. Pour autant, leurs honoraires, calculés en fonction de l’enjeu et de la complexité du litige, restent raisonnables. Ce surcoût paraît justifié au regard du temps gagné. D’ailleurs, en choisissant des co-arbitres experts, on évite au tribunal arbitral d’avoir à désigner un expert en dehors de ses rangs.
Techniquement, les baux commerciaux sont arbitrables même s’ils sont soumis à un statut largement composé de règles d’ordre public. En effet, dans ce domaine comme dans les autres, le tribunal arbitral peut et doit appliquer les règles d’ordre public, comme n’importe quel juge. L’arbitrage est donc utilisable mais ne saurait servir à échapper au statut des baux commerciaux.
Comment recourir à l’arbitrage en matière de baux commerciaux ?
Le recours à l’arbitrage qu’il soit ad hocou institutionnel suppose, d’abord, un accord des parties. Celui-ci peut être conclu après la survenance du litige mais il est préférable d’insérer une clause compromissoire dans le bail commercial, visant tous les litiges arbitrables nés du bail ou en relation avec celui-ci. En effet, si une part importante du contentieux des baux concerne l’évaluation du loyer après renouvellement, il n’y a aucune raison de limiter la compétence du tribunal arbitral à ce type de questions, d’autres pouvant surgir. Il faut également préciser les modalités de constitution du tribunal arbitral. Généralement, chaque partie désigne un arbitre et les deux arbitres choisissent le président.
Si un litige survient, une des parties prend l’initiative de constituer le tribunal arbitral. La procédure est organisée de la manière la plus adaptée, le tribunal arbitral suivant, autant que possible, les souhaits des parties. Généralement, il se transporte dans le local litigieux avant de rendre sa décision. Les parties échangent des écritures et des pièces et ont l’occasion de plaider leur cause au cours d’une audience.
La sentence a tous les attributs d’un jugement, sauf la force exécutoire, qui doit lui être conférée par une ordonnance d’exequatur du président du tribunal judiciaire du lieu du siège, rendue sur requête. La sentence peut faire l’objet d’un recours en annulation, qui ne sera accueilli que dans un nombre limité de cas (C. pr. civ., art. 1492). Les parties peuvent aussi, si elles s’en sont réservé le droit, former appel de la sentence, ce qui allonge la résolution du différend. En matière interne, le recours en annulation et l’appel sont suspensifs d’exécution mais la sentence peut être assortie de l’exécution provisoire.
Pragmatisme, souplesse, confidentialité, efficacité et coût raisonnable : l’arbitrage est idéal pour résoudre les litiges relatifs aux baux commerciaux !
Morgan Gizardin, Avocat au Barreau de Paris, Associé au cabinet Le16Law et Denis Mouralis, Professeur à Aix Marseille Université (Centre de droit économique), Avocat au Barreau de Paris – Arbitre, Of Counsel au cabinet Le16Law
