Le régime des plus-values immobilières des biens autres que les résidences principales avait changé au 1er février 2012 passant d'une exonération totale au bout de 22 ans à 30 ans de détention ; au 1er janvier 2013 créant une surtaxe de 2 à 6 % pour toutes plus-values supérieures à 50.000 € .

Pour faciliter la fluidité du marché immobilier, un nouveau régime commenté par une instruction ministérielle rectificative du 9 août 2013 s'applique désormais pour toutes les mutations immobilières réalisées à partir du 1er septembre 2013 pour les biens autres que les résidences principales et les terrains à bâtir. Examinons le champ d'application de ce nouveau régime (I), et la détermination de sa plus-value (II). Traitons ensuite le cas du terrain à bâtir (III).

I. Le champ d'application de ce nouveau régime :

I.1. Les personnes imposables : ce régime s'applique aux mutations réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu résidentes ou non.

I.2 Les opérations imposables : Il s'agit toujours de toutes les cessions à titre onéreux (vente, échange, apports à SCI , partages autres que ceux de communauté conjugale ou de succession dans la limite des soultes)

I.3 Les biens imposables : les biens ou droits immobiliers, autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant et de titres de sociétés ou d'organisme à prépondérance immobilière.

II. Le calcul de la plus-value :

II.1 La plus-value immobilière au taux de 19 % : Ces plus-values immobilières seront imposées après un abattement tenant compte de la durée de détention de l'immeuble qui sera de :

- 0 % pour chaque année de détention jusqu'à la 5ème année,

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ième et jusqu'à la 21ième ;

- 4 % pour la 22ième.

La plus-value sera donc complètement exonérée de l'imposition à l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

II.2 Les prélèvement sociaux au taux de 15,5 % : La taxation au titre des prélèvements sociaux aura un abattement différent et l'exonération sera totale après 30 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention sera de:

- 0% pour chaque année de détention jusqu'à la 5ème année,

- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ième et jusqu'à la 21ième ;

- 1,60% pour la 22ième ;

- 9% pour chaque année au-delà de la 22ième.

L'exonération au titre des prélèvements sociaux sera donc complètement exonéré qu'après 30 ans de détention.

II.3 Pour toutes les mutations intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % a été créé. Il est appliqué tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.

Toutefois, il ne s'appliquera pas aux mutations intervenant au profit de :

-son conjoint, de son partenaire de pacs, son concubin notoire (au sens de l'ISF), un descendant ou un ascendant de l'une ou plusieurs de ces personnes,
- d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de pacs, son concubin notoire, un descendant ou un ascendant de l'une ou plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

III Le cas du terrain à bâtir : Le terrain à bâtir ou les droits s'y rapportant sont ceux définis par l'article 257 du CGI au sens de la TVA.

L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux subissent le même abattement pour durée de détention:

- 0 % pour chaque année de détention jusqu'à la 5ème année,
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ième et jusqu'à la 16ième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17ième et jusqu'à la 25ième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 26ème et jusqu'à la 30ième .

Aucun abattement exceptionnel peut être pris en compte.

En revanche, la rigueur de la loi de finances pour 2014 devrait supprimer purement et simplement cet abattement pour durée de détention. Plus aucun abattement ne serait alors applicable aux mutations de terrain à bâtir réalisées après le 1er janvier 2014.

Murielle Gamet , notaire associée chez Cheuvreux Notaires