Maître Benoit Santoire, Vice-Président de la CNCJ section huissier de justice et huissier de justice administrateur de biens à Verdun explique comment les huissiers de justice peuvent intervenir en tant qu'administrateurs de biens.
Constatez-vous un manque de croissance dans le domaine immobilier ?
Je ne constate pas en ce qui me concerne de manque de croissance dans l’immobilier.
Au contraire, la crise sanitaire a renforcé la volonté d’un grand nombre de locataires de quitter leur logement en ville pour une habitation en milieu rural où semi-rural. Les Huissiers de Justice administrateurs d’immeubles sont confrontés à une demande croissante de ce type de logements (plus spacieux, avec jardin).
Les communes rurales disposent, pour certaines, d’un parc locatif qui peut répondre à ce besoin, mais ne savent pas forcément comment le valoriser.
Le rôle de l’Huissier de Justice administrateur d’immeubles est justement de leur permettre.
Nous étions environ 300 il y a encore quelques années à exercer. Aujourd’hui, plus de 1000 huissiers de justice sur 3000 pratiquent ces activités d’administration d’immeuble et de syndic de copropriété.
Il y a une vraie appétence pour ces matières.
L’huissier de justice est le mieux placé pour vérifier la solvabilité d’un futur locataire, rédiger un bail, faire un état des lieux d’entrée, un état des lieux de sortie, réaliser la publicité du bien. C’est vraiment un juriste de proximité.
Comment les huissiers de justice administrateurs de biens accompagnent les collectivités dans la gestion ?
Jusqu’en 2014, les collectivités devaient impérativement passer par le trésor public pour encaisser leur loyer. Depuis la loi du 20 décembre 2014, les collectivités peuvent confier à un organisme privé l’encaissement du revenu tiré des immeubles leur appartenant.
Depuis 2014, elles peuvent donc choisir un huissier de justice pour encaisser ses loyers.
C’est très intéressant parce qu’elles peuvent avoir ainsi recours à un véritable juriste de proximité qui pourra se charger de faire la publicité du bien à louer, qui pourra rédiger le bail, vérifier la solvabilité du futur locataire et qui bien sûr, effectuera les états des lieux (entrée-sortie) et procèdera à l’encaissement des loyers.
Cette solution est tout particulièrement indiquée pour les collectivités qui disposent de ressources humaines internes moins importantes et qui figurent notamment parmi les adhérents de l’association des maires ruraux.
Certains maires qui ont par exemple transformé l’école communale ou le presbytère en logement parce qu’il n’y a plus de classes ou de prêtre et qui se retrouvent du jour au lendemain avec un patrimoine locatif à administrer me disent souvent : « nous ne savons pas comment faire. Nous ne savons pas faire un bail, un état des lieux. Comme faire la publicité de notre presbytère rénové en logement ? Sur quel site aller ? Comment faire en sorte d’informer dans les règles que l’on a un logement à louer ? ». Ils me demandent donc souvent de m’occuper de tout de A à Z tout en me demandant de leur rendre compte tous les mois.
J’ai commencé il y a deux ans avec un maire d’une petite commune qui avait trois logements : le presbytère qui avait été transformé en deux logements et l’école communale qui avait été transformée en une grande maison.
Cela représentait trois lots. Aujourd’hui, je dois avoir presque 500 lots. J’emploie une salariée à temps complet et nous prenons également en charge la gestion locative de maisons de santé pluridisciplinaires.
Quels sont les avantages de cette collaboration ?
Il y a de gros avantages, mais ce qui prime pour moi, c’est l’idée d’intérêt général et de lien social territorial. L’huissier de justice est l'un des grands acteurs du maillage territorial. Nous le constatons tous les jours dans l’exercice de notre activité de proximité. Les collectivités qui viennent vers moi dans le Département de la Meuse le font parce qu’elles savent que mon activité est là, à Verdun, et que je connais parfaitement le tissu local. Elles ont un lien avec moi, ce sont des maires que j’ai déjà rencontrés par le passé, qui connaissent mon étude. Cela fonctionne aussi parce que nous nous voyons régulièrement, Je n’irai pas à Paris ou à Saint-Etienne faire ce genre d’interventions.
Pourquoi ? Parce que je n’aurai pas la même connaissance fine du territoire. C’est donc un marché que tous les huissiers de justice en France peuvent s’approprier dans leur périmètre territorial d’activité respectif.
Quelles sont les possibilités que la loi de 2014 offre ?
Avant la loi, le maire n’avait pas d’autre choix que de passer par le Trésor Public. Mais, les agents du Trésor Public n’ont pas compétence pour rédiger un bail. Ils ne peuvent pas faire les états des lieux. Ils ne peuvent pas s’occuper de la publicité des immeubles.
Désormais, les maires doivent tout gérer et ils ne disposent souvent pas de l’appui juridique requis.
Dans les quelques baux d’habitations que j’ai récupérés, il a fallu tout remettre à jour.
Les baux d’habitation loi 1989, c’est au moins 40 pages, en comptant les conditions générales et les conditions particulières. C’est très lourd.
Notre intervention est donc très utile. Et c’est une mission qui me tient particulièrement à cœur parce qu'elle contribue à préserver le patrimoine des collectivités. Elle permet aussi aux collectivités de le conserver et de l’entretenir grâce au produit des locations sans se retrouver obligée de le vendre et d’en être dépossédée.
Propos recueillis par Emma Valet