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Mercredi 26 juillet 2017

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Faire et défaire la loi ALUR : quelle cohérence ?

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 Thierry Vallat, Avocat au Barreau de ParisLe détricotage de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR ou loi Duflot II, a commencé dans une certaine indifférence.

Quelques semaines à peine après le remplacement de Cécile Duflot à la tête du ministère du logement et seulement quelques jours après la publication des premiers décrets d’application qui devaient permettre l’application de cette ambitieuse réforme tout au long de cette fin d’année 2014, un nouveau dispositif va venir se mettre progressivement en place.

Dans un discours prononcé le 29 août 2014, le Premier ministre Manuel Valls et la nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel ont en effet annoncé un ''plan de relance du logement' prévoyant la simplification et le recentrage de la loi ALUR.

C'est ainsi que la mise en œuvre de l’encadrement des loyers de la loi ALUR serait limitée à titre expérimental à la Ville de Paris. Selon le Premier ministre "en ce qui concerne le dispositif d’encadrement des loyers tel que prévu par la loi ALUR, nous avons désormais assez de recul pour juger des difficultés de sa mise en œuvre. Tous les acteurs le disent : les conditions techniques ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C’est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe génère trop d’incertitude pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé".
Par ailleurs, certaines dispositions de la loi Alur seront simplifiées, notamment les formalités en cas d’acquisition d’un bien.

Enfin, la Garantie universelle les loyers (GUL) serait recentrée vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire, tandis qu’une caution locative étudiante "Clé" sera généralisée pour tous les étudiants à l’occasion de la rentrée universitaire 2014 afin de leur permettre d’accéder au logement.

Les autres principales mesures annoncées sont les suivantes : 

1/ liberation du foncier privé

Pour relancer la construction, il est indispensable de libérer des terrains, en particulier dans les zones où l’offre de logements est insuffisante. Cela permettra aussi de faire baisser le coût du foncier qui pèse sur les prix de l’immobilier en France.
Pour cela, il est prévu:
- d'aligner de façon pérenne la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, à compter du 1er septembre 2014.
- d'accorder un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de cession de terrains à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.

- de créer un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015, à la condition qu’ils soient ultérieurement construits.

2/ augmentation de l'offre de logements neufs, intermédiaires et sociaux

Il est envisagé de refonder le dispositif fiscal d'investissement locatif et notamment:

- donner le choix aux investisseurs de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans (au lieu de neuf ans uniquement aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, à compter du 1er septembre 2014.
- permettre de louer à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions.
- aligner sur celui des particuliers l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs, à compter du 1er septembre 2014.

Il est également prévu d'appliquer dès le 1er janvier 2015 les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux et de mettre en œuvre au 1er janvier 2015 la possibilité pour les Préfets de délivrer des permis de construire dans les communes ne remplissant pas leurs obligations de construction de logements sociaux

3/ favoriser l'acquisition de logements neufs

Le soutien aux ménages primo-accédants sera renforcé en allongeant la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé et en appliquant le taux de TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Un abattement exceptionnel de 100 000 euros sera créé pour les donations aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu’à fin 2016 de nouveaux logements neufs.

4/ poursuite de la simplification des normes de construction

Il est annoncé la mise en place des 50 premières mesures de simplification annoncées le 25 juin dernier avant le 31 décembre 2014.
De nouvelles mesures seront lancées d’ici la fin de l’année 2014 à partir des propositions des professionnels déposées sur la plateforme Internet du ministère du Logement
(www.territoires.gouv.fr/simplifier-la-construction ).
Les délais d’obtention des permis de construire seront raccourcis: une mission est confiée au Préfet Jean-Pierre Duport qui rendra ses premières conclusions d’ici trois mois.
Les délais de validité des permis de construire seront enfin prolongés de deux à trois ans, dès cet automne.

On peut tout de même s’interroger sur la pertinence d’une aussi rapide refonte d’une réforme morte-née, certes décriée, mais souvent pour des raisons politiciennes et non structurelles, qui avait donné lieu à de nombreux débats et avait la louable ambition de prétendre résoudre en profondeur de nombreuses difficultés relative au logement, l’urbanisme et la construction : la loi ALUR aurait sans nul doute mérité d’être soumise à l’épreuve de la pratique.

A un rythme aussi effréné de réformes et de contre-réformes, il est fort à craindre que plus personne ne s’y retrouve, et certainement pas les acteurs et les praticiens du droit immobilier.

 

Thierry Vallat, Avocat au Barreau de Paris